圈内曾流传万达老板王健林的一句名言：做住宅地产是小学生；做商务地产、写字楼、度假村等是中学生；做商业地产是大学生；做城市综合体是研究生。笔者理解，这句话的意思并非说住宅房地产好做，而是形容商业类房地产难做。
当然，确切地说，商业地产的概念，实际上是统指非住宅类的、所有经营性房地产的总称，其中既包含商务地产、写字楼、度假村，也包括城市综合体，甚至工业产业地产、大型文旅地产等等。
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既然商业地产难做，那么，其中有没有区别于住宅房地产的基本逻辑？
显然，这是肯定存在的，这里主要存在两大区别：一、住宅类房产是消费型房产，而商业房产是经营性房产；二、住宅房地在项目销售完以后即告结束，而商业类房产在售完以后项目才刚刚开始。
住宅房产研究对象主要包括土地、金融、开发与置业人群四大要素。
而商业房产的研究对象除了上述四者之外，还要研究宏观层面的经济走势、区域（城市）商业、目标市场，以及商业项目说依托的商圈、经营者和消费者。而每一种业态的商业地产，其开发、销售、招商与经营的手法都不一样。
这才是其之所有难的根本原因。
商业地产的基本逻辑是投资与经营，住宅房产的基本逻辑是投资与消费。
商业房产本身不能直接拿来消费，它是商品或服务的载体。因此，商业房地产的研究对象不仅仅是谁来买房子，还要研究谁来租房子，租来做什么，谁来消费，为什么来消费，能消费多久等关键性问题。
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正是因为商业是用来经营的，如果没有商家进驻，就没有办法正常营业，更不能带来正常的消费和利润，这样就会导致它一文不值，最后或空置、或破败，沦为烂尾经济。
商业地产涵盖的商品与服务可谓五花八门，商业消费的丰富性注定了商家展示与经营的多样化，同时也注定了商业物业在建筑形态上的千变万化。
例如，有的商家要求昭示性强，有的商家要求可达性强，有的商家却要求私密性强，有的要求有停车位，有的要求带电梯，有的要上下两层，有的只要一二十平米，有的能承受50元/㎡/天租金，有的只能承受0.5元/㎡/天的租金，有的只做女人生意，有的只做孩子生意，有的是目标型消费，有的是随意性消费，有的要在核心地段，有的在哪都能开。
商家所有的需求反应到商业物业上，建筑形态就会呈现其丰富与多样性。
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要想把一个商业项目做好，首先必须要了解商业业态。
总体看，商业业态大概可以分为：购物（含商品批发与零售）、餐饮、休闲娱乐、交通、酒店住宿、文化艺术、服务等七个大类，每一项又可以细分出很多子业态。
例如商品购物可以细分出日用百货、珠宝首饰、服饰箱包、五金家电、家居软装、建筑建材、食品饮料等。餐饮分重餐饮与轻餐饮，轻餐饮又分饮品店、茶楼、咖啡馆等。休闲娱乐常见的有酒吧、夜总会、KTV、电影院、电玩城、美容美体、健身房、足疗保健、桌球、儿童娱乐等等。
作为专业人士，首先至少要了解以上所有业态选址要求，包括商圈要求、建筑形态、面积、租期、合作方式等。
比如，苏宁要在核心商圈面积㎡起，沃尔玛要配个以上免费车位租期20年或20年以上，肯德基要求最佳位置面宽12米，金逸影城要求层高9米，7天连锁酒店建筑宽度或进深14米左右为最佳等等。
其次，要了解商业坪效以及彼此之间的关系。
为什么购物中心的珠宝首饰奢侈品总是在首层最好的位置，而美食广场、电影院、KTV总是在楼顶或地下？主要原因就是商业坪效不同。产值最高的业态能承受更高的租金，受到最好的待遇。
当然，商业与市场都在发展与迭代，当前在一些大型综合体中配置更高比例的餐饮休闲娱乐业态，成为新趋势，虽然这些业态坪效不高，但可以招揽人气，与零售购物形成互动，带动整个商业氛围。
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作为专业人士，商业运营中还要对项目总体定位做综合考量。
多数时候，商业中的商品或服务做何种安排并不容易做出合理判断，比如，当一家酒店裙房空出㎡场地时，是引入一家大型的健身房、一家茶馆还是数家美容院呢？
这里就要考虑到商业主题问题。
商业主题是最近10年商业领域的新概念，可以理解成为是针对某一特定领域或特定消费人群的多种业态组合。如儿童主题中可能包含有关儿童的商品、娱乐、餐饮等多种业态。现在的大型商业体，几乎都涉及多种商业主题，如餐饮主题、女性主题、休闲主题、数码主题、家居主题等等，这些商业元素的聚合，可以形成整体品牌效应，给消费者带来更好体验，更有利于商业体在竞争中脱颖而出。
对商业业态与商业主题的认识，最终会形成对商业的整体定位和整合包装意识。
这是一项需要综合各方面要素做出合理规划的技术性极强的工作，必须针对整体城市、区域、项目周边环境的综合考量，了解商业项目自身的优劣所在，对开发商、投资者、经营者、目标消费者都要有深度把握，最后还要对区域内商业竞争业态，现有与潜在竞争对手等多重因素综合衡量后，做出合理决策。
小结
这是商业地产项目运营的第一步，做到了就基本登堂入室，成为一个合格的商业地产专业人才。当然，如果要想成为更高级的商业经营管理人才或顶级操盘手，还有更多方法和技能，我们将在以后的篇幅中慢慢聊。